| ANTALYA EMLAK İLAN |
|
|
|
, |
|
|
|
,, |
|
|
|
,,, |
|
|
|
,,,, |
|
|
|
,,,,, |
|
|
|
,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,,,,,,, |
|
SATILIK iSYERi ANTALYA 3 4 5 Yildizli Oteller |
|
,,,,,,,,,,,,,,,,, |
|
KiRALIK GAYRiMENKUL |
|
,,,,,,,,,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, |
|
KiRALIK ARSA ANTALYA imarli imarsiz Arsalar |
|
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, |
|
|
|
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..................... |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
Türkiye'nin Emlak Haber Platformu
2011 YILI EMLAK VERGİLERİ HAKKINDA
Alıntı tarih 29.05.2011, 20:02:06 Uhr | | | EMLAK VERGİSİ
2011 yılında ödenecek olan emlak vergisi, 2010 yılında ödenenin aynısı olacak. Daha açık bir anlatımla, 2011 yılında emlak vergisinde herhangi bir artış söz konusu değil. Alım-satıma esas kıyaslama sırasında göz önüne alınacak olan "Binaların Metrekare Normal İnşaat Maliyet Bedelleri" 2010 yılının aynısı olarak 56 Seri No.lu Emlak Vergisi Genel Tebliği'nde açıklandı (Bkz. 29.12.2010 Tarihli Resmi Gazete).
EMEKLİ, İŞSİZ VE EV HANIMLARININ EMLAK VERGİLERİ
Emekli, işsiz ve ev hanımları ile özürlülere, 2011 yılında da konutları nedeniyle yine emlak vergisi yok... Nedenine gelince, "Sıfır oranlı Emlak Vergisi avantajı" 2011 yılında da devam edecek.
Buna göre, brüt alanı 200 m2'yi aşmayan, bir konutu nedeniyle, bu kişiler 2011 yılında da emlak vergisi ödemeyecekler. Ancak birden fazla evi olanlar, tüm konutları için emlak vergisi ödeyecekler.
Emekli, işsiz ve ev hanımlarının, "sıfır oranlı" emlak vergisi avantajından yararlanabilmeleri için, başka gelirlerinin olmaması gerekiyor. Bunların, 22 bin lirayı aşmayan faiz, repo, fon, kâr payı ve temettü gibi, menkul sermaye iradı gelirleri, sıfır oranlı emlak vergisine engel değil (Bkz. 45 No.lu Emlak Vergisi Tebliği).
KONUT KİRA GELİRLERİ
Konut kira geliri olanlara, 2010 yılında uygulanan 2 bin 600 TL'lik istisna, 2011 yılı için 2.800 TL'ye yükseltildi.
Buna göre, 2011 yılında yıllık konut kira gelirleri 2 bin 800 lirayı aşmadığı sürece, bu gelirler beyan edilmeyecek. Aşması durumunda, beyanname verildiğinde, 2 bin 800 TL istisna düşülecek.
İŞYERİ KİRA GELİRİ
2011 yılında elde edilecek olan, yüzde 20 stopaja (vergi kesintisine) tabi tutulan işyeri kira gelirleri, yıllık brüt tutarı 23 bin lirayı aşmadığı sürece, beyan edilmeyecek.
İşyeri kira gelirinin yıllık brüt tutarı 23 bin lirayı aşması halinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi verilecek ancak yılda yaklaşık 100 bin lira yani aylık 8 bin 300 lira civarındaki işyeri kira gelirleri için gelir vergisi ödenmeyecek hatta üste vergi iadesi alınacak.
Buradaki vergi iadesi, işyeri kira ödemelerinden, yıl içinde yapılan yüzde 20 stopajın mahsubundan kaynaklanıyor.
EVİNİ SATANLARIN DURUMU
2011 yılında evini ya da başka bir gayrimenkulünü, edinme tarihinden itibaren 4 yıl (1 Ocak 2007 tarihinden itibaren edinenlerde 5 yıl) içinde satanların, elde edecekleri kazanç "değer artışı kazancı" kabul edilecek. Bu kazancın 8 bin lirası gelir vergisinden müstesna tutulacak, kalan kısım yüzde 15-35 oranında vergiye tabi tutulacak.
2011 yılında, birden fazla gayrimenkul satılması halinde, olayın rengi değişecek ve "ticari kazanç" hükümlerine göre vergilendirilecek.
MİRAS KALAN GAYRİMENKULÜN 2011 YILINDA SATIŞI
Miras kalan ya da bağış yolu ile edinilen ev, dükkan, büro, yazlık, arsa ve arazi, ne zaman ve kaç liraya satılırsa satılsın, satış kazancı gelir vergisine tabi tutulmayacak.
Buna göre herhangi bir kişi, iki yıl önce ölen babasından ya da annesinden miras kalan (300 bin TL beyan ettiği) arsayı, 5 Ocak 2011 tarihinde 2 milyon liraya satarsa, bundan doğan gelir vergiye tabi olmayacak (GVK. Mükerrer Madde 80/6).
2011'DE ALIM-SATIM HARCI
Gayrimenkul alan ve satanlar, 2011 yılında (gayrimenkulün gerçek satış bedeli üzerinden) ayrı ayrı binde 16,5'er oranında "tapu harcı" ödeyecekler.
| | | |
|
!! KİRACILAR YENİ HAKLAR !!
Murat Ordun tarih 15.06.2008, 10:29:59 Uhr | | | Türk Borçlar Kanunu Tasarısı, kiracı-ev sahibi ilişkisi konusunda önemli yenilikler getiriyor..
Kira bedellerindeki artışlar, önceki yılın üretici fiyat endeksini (ÜFE) geçemeyecek. Konut ve işyeri kiralarında depozito, 3 aylık kira bedelini aşamayacak. Dövizle yapılan kira kontratlarında, 5 yıldan önce artış yapılamayacak. Komşulara gerekli saygıyı göstermeyen kiracının sözleşmesi iptal edilecek.
TBMM Başkanlığına sunulan Türk Borçlar Kanunu Tasarısına göre, mal sahibi, kiralık yeri kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlü olacak. Kiralık yerle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri mal sahibi karşılayacak. Kiralanan yer sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, mal sahibinden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilecek. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklı olacak.
Kiracı, mal sahibinden kiralanan yerle ilgili ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilecek. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı bu ayıbı mal sahibi adına gidertebilecek ve bundan doğan alacağını kira bedelinden kesebilecek.
Kira artışına ve depozitoya sınırlama
Kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacak. Tasarıya göre kira bedelleri, önceki yılın üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla artırılabilecek. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu gözönüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecek. Kira bedeli yabancı bir para birimiyle belirlenmişse, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Bu süre geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak emsal kira bedellerine göre güncelleme yapılacak.
Konut ve çatılı işyerlerinde, mal sahibine verilen depozito miktarı, 3 aylık kira bedelini aşamayacak. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, mal sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak. Güvence senetleri ise bankaya depo edilecek. Banka güvenceleri ancak, iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra kararına dayanarak geri verebilecek.
Sözleşme uzatımı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacak. Mal sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecek.
Sözleşmenin imzalanmasından sonra kiralanan yer herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacak. Kiralanan yerin el değiştirmesiyle ilgili hükümler, kıyas yoluyla uygulanacak. Kiracı, aksine sözleşme olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeyecek. Kiracı, kiralanan yerin tesliminden sonra hemen ödenmesi gereken kira bedelini veya yan gideri ödemezse, mal sahibi yazılı olarak bir süre verecek. Bu süre içinde de ödenmezse mal sahibi, sözleşmeyi feshedeceğini kiracıya bildirecek.
Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve işyeri kiralarında ise en az 30 gün olacak. Süre, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacak.
Komşuya Saygı
Kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanacak ve komşulara gerekli saygıyı gösterecek. Kiracının aykırı davranması durumunda ev sahibi 30 gün süre vererek durumunu düzeltmesi için ihtarda bulunacak. Ancak, kiracının davranışları komşular tarafından çekilmez hale gelirse, ev sahibi yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecek.
Kiracı, kiralanan yerin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olacak. Mal sahibi, konut veya işyerinde kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen yenilik ve değişiklikler yapabilecek.
Kiracı, ev sahibinin rızasıyla konut veya işyerinde değişiklikler yapabilecek. Yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, mal sahibi eski haline getirilmesini isteyemeyecek.
Kiracı, mal sahibinin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyecek. Fakat mal sahibi, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak.
Sözleşme feshi
Kiracı, sözleşmenin bitiş süresinden önce kiralanan yeri geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları makul bir süre ödemeye devam edecek. Yeni bir kiracı bulunması durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecek. Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi iptal edebilecek.
Kiracı, kiralanan yeri ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda yeri geri vermekle yükümlü olacak. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacak. Mal sahibi, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirecek.
Kiracı, sözleşmede aksi öngörülmedikçe ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini karşılayacak. Kiracı ayrıca istemesi durumunda bu faturaların bir örneğini mal sahibine verecek.
Tahliyede eş rızası aranacak
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecek.
Mal sahibi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi olması durumunda, kiralanan yerin inşası ve imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme durumunda 1 ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilecek.
Mal sahibi, bu gerekçelerle kiracıyı çıkartması durumunda, kiralık yerini 3 yıl süreyle başka bir kiracıya veremeyecek. Yeniden inşa veya imar amacıyla boşalttırılan yerler de eski haliyle, haklı bir sebep olmaksızın aradan üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacak. Yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazlarda, eski kiracalar, öncelik hakkına sahip olacak. Bu hak, mal sahibinin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekecek. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, konut veya işyeri 3 yıl süreyle başkasına kiralanamayacak.
Bu hükümlere aykırı davranan ev sahipleri, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacak. | | | |
|
BANKALAR 'TEMİZ' KONUTA KREDİ VERİYOR..
Milliyet tarih 15.06.2008, 10:28:28 Uhr | | | Bankalar konut kredisi verirken son derece temkinli davranıyor.
Riskli konutlara kredi vermiyor, ayrıca tapunun ve binanın oturum izinlerinin tam olmasını şart koşuyorlar. Aksi takdirde cevap hazır: Kredi yok! Türkiye'de son dönemde bankalar tarafından verilen konut kredisi oranlarına bakıldığında, "konut kredisi arttı" demek az kalır. Bankaların verdiği konut kredilerinde tam bir patlama yaşanıyor. Merkez Bankası verilerine göre Türkiye'de 2004 yılında kullanılan konut kredisi, bir önceki yıla oranla yüzde 221 artarak 1 milyar 997 milyon dolara yükseldi. 2004'te kullandırılan konut kredileri, gayrimenkulün altın yılı olan 2000'de verilen konut kredisinin iki katından fazla. Türk Lirası bazında ise bu fark dört katına çıkıyor. Bankacılar mortgage sistemi yürürlüğe girinceye kadar bu artış ivmesinin devam edeceğini tahmin ediyor.
Her konuta kredi yok
Emlak eksperi Ünsal İnanduğçar, bankaların konut kredisi verirken ince eleyip sık dokuduğunu söylüyor. Bankaların kredi kullanılacak konutta imar ve tapu sorunu ile uğraşmak istemediğini kaydeden İnanduğçar, "Kaçak katlara, imar sorunu olan konutların satışı zor olduğu için konut kredisi verilmiyor. Binanın oturum izinleriyle ilgili hiçbir probleminin olmaması gerekir" diyor. Bankalar için yaptıkları konut fiyat belirleme çalışmalarında spekülatif yükselmelere itibar etmediklerini belirten İnanduğçar, şöyle konuşuyor: "Bir bölgede konut fiyatları aşırı yükselmişse biz fiyatı belirlerken, spekülatif yükseliş oranını arındırırız. Dolayısıyla bizim çalışmamıza esas olan konutun alındığı veya satıldığı fiyat değil, gerçek ederidir. Zaman zaman müşteriler bize alacakları konutun ederini, gerçek değerinin çok üstünde beyan ediyor. ama bu bizi bağlamıyor. ayrıca tadilat veya komisyon ve alım-satım giderlerini de ekledikleri oluyor. Biz bu konuda da reel fiyatları uyguladığımızdan bu talepleri fiyata yansıtmıyoruz."
Kredide reel fiyat
Emlak eksperi Galip Çınar ise bankaların kredi konutuna yaklaşımlarını şu şekilde değerlendiriyor: "Bir tüketici 150 milyar liraya bir daire satın alacak. Büyük bir olasılıkla yapılacak ekspertiz çalışmasında bu konutun fiyatı 120 milyar lira civarında belirlenir. Bankalar normal şartlarda 120 milyar lira yapacak konuta en fazla 100 milyar lira üzerinden kredi verir. Bunun kriz döneminde satılabilecek değerinin 100 milyar lira civarında olduğu tahmin edilir. Buna göre bir tüketicinin bankadan alabileceği kredi miktarı en fazla 75 milyar lira civarındadır. Dolayısıyla bankaya kredisiyle alınacak konutta en az ödenecek paranın yarısının tüketicinin cebinde olması gerekiyor."
Konut kredisi verirken bankaların aradığı şartlar
Bankasına göre değişmekle birlikte bankaların konut kredisi verirken aradığı bazı şartlar şunlar:
Yarım konuta kredi yok:
Kredi kullanılacak konutun en az yüzde 75'inin bitmiş olması gerekiyor. Eğer projeyi yapan şirket ile özel bir anlaşma yoksa, inşaat halindeki projelere kredi vermiyor.
Zemin sağlamlığı:
Bankaların önemli kriterlerinden birisi de deprem açısından zeminin sağlam olması koşulu. Zemini sağlam olmayan bölgelerdeki konutlar için kullanılacak kredi başvuruları reddediliyor.
Bina sağlamlığı:
Binanın sağlam ve önceki depremlerde hasar görmemiş olması gerekiyor. Depremden zarar gören binalardaki konutlara, hasar derecesi ne olursa olsun, sonradan güçlendirilmiş bile olsa, kesinlikle kredi verilmiyor.
Binanın yaşı:
Bankalar binanın yaşına önem veriyor. Eski binalarda, ki çoğu zaman 10 yıldan daha önceki tarihte yapılmış konutlardaki kredi başvuruları geri çevriliyor.
Tapu durumu:
Hiçbir banka arsa paylı tapulu konutlara kesinlikle kredi vermezken, bazı bankalar bazı kat irtifaklı konutlara kredi kullandırıyor. ama banka kredisi kullanabilmek için, satın alınacak evin kat mülkiyetli olması gerekiyor.
İskan izni:
Kredi talebinde bulunulan konutun bulunduğu binanın oturum iznin olması gerekiyor. Oturum izne olmayan binalara konut kredisi verilmiyor.
Kaçak kat:
Bankaların konut kredisi verirken gözönünde bulundurduğu bir önemli konuda iskan izinli bir binada bile olsa kaçak kat olup olmaması. Özellikle bahçe ve çatı dubleksi ile çatı katlarda, ekspertiz çalışması yapılırken sadece ruhsatlı olan kısım için kredi veriliyor. Kaçak kısımlar için kesinlikle kredi verilmiyor. | | | |
|
TAPUNUZU KONTROL ETTİNİZ Mİ?
Şükrü Kızılot tarih 15.06.2008, 10:25:48 Uhr | | | Şu anda oturduğunuz veya kiraya verdiğiniz evin, sahibi olduğunuz yazlığın, dükkân ya da mağazanın tapusunu kontrol ettiniz mi? Etmediyseniz, tapuyu bulup dikkatle bakın; tapunuz "kat irtifaklı arsa tapusu" ise, bu yazıyı okumaya devam edin. Ancak tapu senedinde; apartman dairesi, dükkan, mağaza vs. yazıyorsa, okumanıza gerek yok.
KAT İRTİFAKLI TAPU
Ev, yazlık, dükkan ya da mağaza edinme olayında, aşağıdaki gibi oluyor.
1- İnşaat devam ederken, proje üzerinden gayrimenkul alınıyor. Müteahhit firma, bu aşamada ancak arsa tapusu verebiliyor. Ancak, arsa tapusunda (...) No.lu bağımsız bölümün, kat irtifakı olduğu belirtilerek tapu veriliyor.
2- Kooperatife üye olunuyor. Kooperatif inşaatı bitme aşamasına geldiğinde, kuralar çekiliyor ve kurada çıkan evin No.sunu belirten, kat irtifaklı arsa tapusu veriliyor.
3- Arsa karşılığı, müteahhitten belli sayıda daire, dükkân ya da mağaza alınıyor. Arsa, zaten arsa sahibinin üzerine kayıtlı olduğu için, inşaat bittiğinde, müteahhit arsa sahibine satış yapmıyor. Ancak, tapuda "kat irtifakı" tesis ediliyor.
4- Bitmiş inşaattaki daire, dükkân ya da mağaza müteahhit firmadan alınıyor. Bu aşamada müteahhit genellikle, kat irtifaklı tapu veriyor. Bazı müteahhitler ise, bağımsız bölümlerin, "cins değişikliği" harcını ödeyip, tapuyu kat irtifakı olmadan; daire, dükkan ya da mağaza olarak veriyorlar.
5- İkinci el gayrimenkul olarak, daha önce müteahhitten gayrimenkul alan kişinin sattığı gayrimenkul alınıyor.
6- Kendi arsası üzerine bina inşa edenler, inşaat bittiğinde, konutların ya da dükkan ve mağazaların sahibi oluyorlar.
Yukarıdaki yollardan birini izlemek suretiyle daire, yazlık, dükkân ya da mağaza edinenlerin, yüzde 90"ının "kat irtifakı kurulan" gayrimenkul tapusu var. Binanın iskânı alınmış ancak tapuda "cins değişikliği" yapılmamış. Oysa bu kişilerin, gayrimenkulü edindikten sonra "cins değişikliği" için, gayrimenkulün iskânının alındığı yılın sonuna kadar 2 No.lu "Harç Beyannamesi" ile ilgili vergi dairesine başvuruda bulunup, binde 15 oranında harç ödemeleri gerekiyordu. Ancak, çok kişi, böyle bir olayın ya da yasanın varlığından habersiz olduğu için, bu harcı ödemedi.
ŞİMDİ NE OLACAK?
Yasaları bilmemek, mazeret değil. Şu anda, gayrimenkul sahiplerinin yüzde 90"ı, cins değişikliği yaptırıp binde 15 harcı ödememiş durumdalar. Her an yüzde 50 oranında hesaplanan ilave harç, ceza ve gecikme faiziyle karşı karşıya kalabilirler. Bundan kurtulmanın yolu çok basit; ödeyip kurtulmak. Tapularınızı dikkatle kontrol edin ve oturduğunuz evin, yazlığınızın, kira aldığınız ev, dükkân veya mağazanın, "kat irtifaklı arsa tapusu" varsa, Vergi Barışı Yasası"ndan yararlanmak suretiyle ödeme yapabilirsiniz.
Bunun için, gayrimenkulün iskânının alındığı tarihteki değerinin şu andaki maliki tarafından Vergi Barışı Yasası"nın altıncı maddesi hükümlerine göre beyan edilmesi mümkün. Cins değişikliği ile ilgili işlemlerin, ne şekilde yaptırılacağı ve formaliteleri konusunda, herhangi bir tapu sicil muhafızlığından bilgi alınabilir. | | | |
|
2008'de EMLAK FİYATLARI NE OLACAK ??
Tebernüş Kireçci tarih 15.06.2008, 10:20:31 Uhr | | | Herkes emlak fiyatlarının 2008'de ne olacağını merakla bekliyor. Ev satın alacaklar, ev satmayı düşünenler, oturduğu evi satıp daha büyüğünü veya yenisini almayı planlayanlar, arsasını kat karşılığı müteahhide verecekler, kat karşılığı yada hasılat paylaşımı modeliyle arsa anlaşması imzalayacak müteahhitler... Herkes bu sorunun yanıtını bekliyor.
Tahminler şuydu: 2007'nin ilk yarısı kötü geçer, ikinci yarısı ve özellikle son çeyrekte, AKP sandıktan tek başına çıkarsa, emlak fiyatlarının yönü yukarı.
Gerçekleşen ise şuydu: İlk yarıda süpriz bir şekilde mortgage yasalaştı. Son derece hareketli bir ilk yarı yaşandı. Sonra seçim kararı alındı. Seçimden güçlü bir iktidar çıktı. Buna rağmen emlak fiyatları yatay seyre girdi. Bazı bölgelerde ise düşme eğilimine.
Bu kadar tahminci toptan yanılamayacağına göre sorunun temeli şu olsa gerek; Türkiye süprizlere açık bir ülke.Bu konuyu burada noktalayalım ve gelelim 2008'in nasıl geçeceğine ilişkin tahminlere... 2008'de ilgili tahminler şu şekilde:
- Faiz oranları Merkez Bankası Başkanı Durmuş Yılmaz ve kurmaylarına rağmen düşüş eğilimini, bugünkü şartlar geçerli olursa, sürdürecek. Bankacılar faiz oranlarının gelecek yıl sonu itibariyle yıllık yüzde 13.5'e düşmesini bekliyor. Faizlerin düşecek olması beraberinde gayrimenkule ve özellikle konuta olan talebi artıracak.
- Konut kredileri büyük bir olasılıkla artış eğilimini sürdürecek. Bu sene konut kredisi cephesinde işlerin kötü olduğu iddia ediliyor. Buna rağmen 8-10 milyar dolarlık konut kredisi kullanıldı.
- Yabancı cephesinin alıma geçmesi uzak görünüyor. Bir kaç grubu hariç tutarsak yabancılar Türkiye emlak pazarındaki potansiyeli tam anlayamadı. Gelecek bir kaç yılda da anlayacak gibi görünmüyor. (Alımlar devam ediyor. Ama yüksek hacimde olmayacak.)
- Arsa sahipleri, satış fiyatında veya kat karşılığı ve hasılat paylaşımı anlaşmalarında çok yüksekten uçuyor. Büyük bir ihtimal ile bu yüksek uçuş 2008'de de sürecek.
- Sınır ötesi operasyon ile birlikte oluşacak finansal dalga konut ve emlak piyasalarında hacmin düşmesine, yani satışların azalmasına neden olacak.
- İkinci el konut piyasasında 2 yıldır etkili olan durgunluk bu yıl da sürecek. Konut satmak isteyenler fiyatları aşağı çekmediği sürece, bu sene çok da fazla satma şansı yok.
- Kiralarda artış büyük bir olasılıkla artmaya devam edecek. İskan ruhsatı alınan ve taşınılan konut sayısı artmasına rağmen kiralar yükselişini sürdürecek.
- Sıfır konut piyasasında ise, 2008'den itibaren konut fiyatlarındaki trendi konuşmayacağız. Proje ve lokasyon bazlı değerlendirmeler yapacağız. Yani metrekare bazında prim potansiyeli yüksek ve tüketici dostu kampanyalar düzenleyenler satmaya devam edecek. Bunu yapmayan şirketler satmamaya, satamamaya devam edecek. Projelerde fiyatlar pek de fazla geri gitmeyecek.
- Özel gelişmelerden dolayı prim potansiyeli taşıyan Çekmeköy, Ataşehir, Riva ve Şerifali gibi beklentisi olan lokasyonlar satış potansiyelini sürdürecek. Beklentisi olmayan lokasyonların ise böyle bir şansı yok.
- Kıyı şeridi ise, yazlık ev satın almak isteyen, orta ve uzun vadeli düşünen yatırımcılar için fırsat sunmaya devam edecek. Yani kıyı şeridinde çok da büyük bir satış dalgası beklenmiyor. | | | |
|
5 SORUDA KONUT ve EMLAK PİYASASININ GELECEĞİ ??
Tebernüş Kireçci tarih 15.06.2008, 10:11:49 Uhr | | | Dünya, para ve sermaye piyasaları çok hareketli. Tüm dengeler altüst oldu. 1929’dan bu yana yaşanılacak en büyük kriz kapıda… Türkiye konut ve emlak piyasası ne olacak?
1) Fiyatlar düşer mi?
Konut piyasasında ciddi bir düşüş beklemek hata olur. Çünkü maliyetler ortada. Son dönemde satışa çıkan projelerin önemli bir kısmı düşük kar marjlarıyla piyasaya sunuldu. Bu fiyatları aşağıya çekmek şirketlerin zarar yazması anlamına gelir. Şirketlerin finansal durumuna baktığımızda zararına satacak şirket sayısı yok denilecek kadar az.
2) Fiyatlar yükselir mi?
Bundan sonraki 3 ayda konut fiyatlarının yükselmesini beklemek doğru olmaz. Ama arsa ve arazi fiyatlarında yükseliş devam eder.
3) Piyasanın yönü ne olur?
Piyasa yatay bir trend izler. Daha önceki analizlerimizde belirttiğimiz gibi Türkiye’de genel emlak trendinden bahsedemeyiz. Doğru lokasyonda, doğru metrekareli, metrekare bazında ve toplamda doğru fiyatlı konutlar satılır. Ayrıca konut şirketleri daha fazla kampanyaya yönelir. Önümüzdeki dönem kampanyaların artacağı bir dönem olacak.
4) Bankalar neden faiz yükseltti? Yükselme devam edecek mi?
Bankalar işin kolayına kaçtı. Hiçbir şekilde risk almak istemedi. Kredi satmamak yerine çareyi faiz oranlarını yükseltmekte buldu. Faizler biraz daha yükselme potansiyeli taşıyor. Konut satın alanların ve konut üreticilerinin risk aldığı bir ortamda, bankacıların kolaya kaçmasından kaynaklanıyor. Orta ve uzun vadede Türkiye ciddi bir risk taşımamasına rağmen, faizler son 1 ayda çok sert bir şekilde yükseltildi.
5) Kiraların yönü ne olacak?
Türkiye’de ciddi bir konut politikasının olmaması nedeniyle kiralar, enflasyonun üzerinde artıyor. Bu artış devam edecek. Resmi enflasyon oranları ne olursa olsun, kira fiyatları bu oranın çok üzerinde artmayı sürdürecek. Kiralardaki artış konut satın almaya yönelik talebi artıracak. Bu noktadan baktığımızda orta ve uzun vadede konut fiyatlarının yükselmesinde kira artış oranları önemli bir etkiye sahip. | | | |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
